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ESTATUTOS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CASA Nº 1, EDIFICIO “LAS GARDENIAS” DE LA C/ JUAN SEBASTIAN EL CANO, DE ROTA (CADIZ).

La copropiedad del inmueble, por lo que hace a los locales comerciales y viviendas del mismo, se regirá por los Estatutos que a continuación se redactan; contemplándose en la Disposición Adicional de esta normativa, las reglas estatuarias particulares por las que habrá de regirse la comunidad de garajes del citado edificio.

Articulo 1º.- En Virtud de lo dispuesto en el Art. 5ª de la ley sobre la Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, se otorgan los presentes Estatutos que regirán la Comunidad de Propietarios del Edificio indicado, que establecen reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones en orden al uso o destino del inmueble, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones.
Estos Estatutos formarán parte integrante del título constitutivo de la propiedad por pisos o locales, pudiendo inscribirse en el Registro de la propiedad; sus disposiciones reguladores serán obligatorias tanto para los propietarios actuales como para los futuros, teniendo que transcribirse estos estatutos en todos los actos de disposiciones que realicen los copropietarios, a menos que declaren conocerlos, así como se ha de inscribir en el Registro de la Propiedad los acuerdos que limiten el derecho dominical.

Articulo 2º.- Sin perjuicio de lo dispuesto en la Ley y de lo que se establece en estos Estatutos, y dentro de sus límites, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, las cuales, obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en las formas previstas para tomar acuerdos sobre la administración.

DE LA COMUNIDAD DE BIENES.
Articulo 3º.- El Edificio esta dividido en sentido horizontal física y jurídicamente, en pisos y locales independientes, con aprovechamiento autónomo, los cuales son objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los demás elementos del inmueble necesarios para su adecuado uso y disfrute, que son los indicados en el Art. 396 del Código Civil y entre ellos los siguientes: el solar donde está ubicado el inmueble, jardines, aceras o calles, que ocupan el resto del solar y circundan el edificio, la azotea, el vuelo, cimentaciones y estructuras de hierro y hormigón, pasos muros, paredes medianeras y maestras, las cubiertas en su totalidad, las fachadas, la decoración exterior y pintura del edificio, portal, escaleras en toda su estructura y decoración corredores y en general todas las vías de tránsito interior del inmueble, extintores, ascensores con sus máquinas e instalaciones accesorias, las canalizaciones generales ascendentes y descendentes de aguas potables, fluviales y residuales, las acometidas y conducciones de electricidad, chimeneas de ventilación y antenas colectivas de T.V. y F.M. con todos sus accesorios; y en general todo aquello que exista o se instale en el inmueble para el uso y aprovechamiento común de todos los pisos o locales.

Articulo 4º.- Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división, y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.

Articulo 5º.- A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuída en la Escritura de división Horizontal del Edificio, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime.

Articulo 6º.- E edificio posee una puerta principal de entrada, que abre a la C/ Juan Sebastián el Cano nº 1. El portal cuenta con sus instalaciones que le son propias, tales como; contadores de luz y agua, ascensor y buzones para la correspondencia. Su uso quedará limitado según las normas de régimen interior o en su defecto por lo dispuesto en el Articulo 19 siguiente.

Articulo 7º.- Corresponde al dueño de cada piso o local el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre el mismo y, además, los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus limites y sirvan exclusivamente a su propiedad, tales como tabiques, pavimentos, puertas, ventanas, decoración, enlucido y pintura interior de muros, techos y paredes; las conducciones generales de todos los servicios desde la acometida hasta su punto Terminal, las instalaciones privativas del piso o local, tales como baño, duchas, fregaderos, o electrodomésticos varios de limpieza, aire o calefacción que el propietario desee instalar, termos, etc.

Articulo 8º.- Asimismo el edificio posee una azotea, que es elemento en copropiedad, donde están instalados los tendederos y sala de máquinas del ascensor, así como las antenas colectivas de TV y FM; el uso de la azotea, las reparaciones que en la misma o lo que en ella haya instalado hayan de hacerse, así como los copropietarios con derecho al uso de la misma o de sus instalaciones, quedará limitado a lo que dispongan las normas, en su caso, de régimen interior del edificio, y en su defecto a lo dispuesto en el Art. 19 de estos estatutos.

Articulo 9º.- Los pisos o locales y sus anejos podrán ser objeto de división material para formar otros más reducidos o independientes, y aumentados por agregación de otro del mismo edificio colindante, o disminuído por segregación de alguna parte. En tales casos se requerirá la aprobación de al junta de propietarios, que fijará las nuevas cuotas del participación, y asimismo el consentimiento de los propietarios.

Articulo 10º.- Los pisos deberán ser destinados necesariamente a viviendas, estando permitido en los locales la instalación de comercios e industrias siempre que por su característica especial no haga disminuir el valor y prestancia del inmueble, y estando prohibido a los propietarios y ocupantes de los mismos desarrollar en ellos actividades molestas, insalubres, peligrosas, inmorales o contrarias a las buenas costumbres o cualquier otra no permitida en los estatutos.

Articulo 11º.- Los pisos o locales podrán ser arrendados, pero de los actos del arrendatario que supongan incumplimiento de estos estatutos, responderá su propietario a la comunidad, debiéndose hacer constar en los contratos de alquiler las obligaciones que contraen de acatar y cumplir las normas acordadas y con la obligación del arrendatario de someterse a las reglas de régimen interior que, en su caso, se redacten para regular los servicios comunes del edificio.

Los propietarios que cedan sus pisos o locales en arrendamiento a personas ajena a la comunidad, estarán obligados a ponerlo en conocimiento de ésta o, en su caso, al presidente o Secretario-Administrador.

Articulo 12º.- Asimismo el edificio posee dos depósitos de agua de 2.000 litros cada uno, con su correspondiente motor de presión. Este equipo se encuentra instalado en la planta sótano.

DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS.
Articulo 13º.- Todo propietario podrá a su costa modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones y servicios de su piso o local, siempre que no afecte a la cosa común ni a la propiedad privada de los demás , ni menoscabe la seguridad del edificio, su estructura general o su configuración o su estado exterior.
Los propietarios que deseen realizar obras quedan obligados a solicitar previamente permiso del presidente de la comunidad y efectuarse las mismas bajo dirección de Técnico Colegiado.
Fuera de su propiedad privada no podrán realizar alteración alguna, y si estimara que había necesidad de reparar algo en el resto del inmueble, deberá comunicarlo al Presidente o Secretario-Administrador de la comunidad, para que estos resuelvan lo que proceda, o lo sometan a la aprobación de la junta, caso de exceder de los límites de sus responsabilidades o competencias.
Cuando las obras o modificaciones en las cosas privativas afecten a las comunes o a los exteriores o patios del inmueble, aquéllas habrán de someterse a la autorización de la Junta de Propietarios.

Articulo 14º.- El Presidente de la comunidad y el Secretario-Administrador, vela por la conservación de los elementos comunes, para evitar que a consecuencia de las averías de éstos, puedan perjudicarse a las partes privativas de los condueños, siendo el coste de las obras que hayan de efectuarse sufragadas por la comunidad.

Articulo 15º.- Serán de cuenta de los propietarios el gasto que, por causa o de inquilinos, originen las reparaciones que hayan de hacerse por averías, obstrucción o mal uso de las instalaciones, canalizaciones o servicios, respondiendo también de los daños que por su conducta o negligencia se produjeran en los bienes de los demás copropietarios.

Articulo 16º.- El entretenimiento y conservación, así como las reparaciones de la azotea general, quedan incluidas dentro de los gastos comunes sin perjuicio de las limitaciones y o exclusiones que establezcan, en su caso las normas de régimen interior, o, en su defecto, el Articulo 19 siguiente de estos estatutos.

Articulo 17º.- Las instalaciones, servicios o mejoras que pretendan introducirse en el edificio y no sean necesarias e imprescindibles para su conservación y habitabilidad en ningún caso podrán ser exigidas por los propietarios.

Articulo 18º.- Serán obligaciones de cada propietario:
1.- Respetar las instalaciones generales, o de provecho de otro propietario incluidas en su piso o local.
2.- Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local, haciendo a su costa las obras o reparaciones cuya omisión perjudique a la comunidad o a los otros copropietarios, resarciendo en caso contrario los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quiénes deba responder.
3.- Consentir en un piso las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres requeridas por la creación de servicios de interés general, acordados por las tres cuartas partes de propietarios y con un mínimo de igual porcentaje de cuotas sociales, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios.
4.- Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los apartados anteriores y para fiscalizar las instalaciones y servicios generales.
5.- Contribuir con arreglo a las cuota de participación señalada en el Articulo 5 o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble y de sus servicios, cargas, tributos y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
6.- Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás propietarios, y responder ante estos de las infracciones cometidas por el que ocupe su piso o local, sin perjuicio de las responsabilidades y acciones directas que procedan.

REGIMEN ECONOMICO DE LA COMUNIDAD
Articulo 19º.- Cada propietario contribuirá con arreglo a su cuota de participación a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble y que se refiere a las cosas comunes, servicios, tributos, limpieza, seguros, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes.
No obstante, de acuerdo con lo dispuesto en la Escritura de división horizontal los locales de negocio de la planta baja que no hagan uso de determinados servicios comunes, bien por carecer de ellos o bien por no tener acceso a los mismos, queden exentos de satisfacer los gastos qu para su mantenimiento pueda corresponderles. De esta forma, los gastos de alumbrado, limpieza y mantenimiento del portal de entrada, escalera, ascensor, patios de luces y pasillos distribuidores sólo serán sufragados por los dueños de las fincas regístrales independientes que a través de los mismos tienen servicio, en proporción a sus respectivas cuotas igual que las azoteas.

Articulo 20º.- Si pro consecuencia de cualquier instalación de negocio en los locales comerciales se aumentase el uso y consumo normal de algún suministro o servicio común, la junta de propietarios podrá acordar un suplemento de la cuota de participación en aquellos titulares que hayan originado el referido incremento. Si el incremento de consumo en el servicio de agua o electricidad pudiera ser mayor del que ha sido previsto para cada propietario en el momento de la construcción del inmueble, perjudicando el resto de los propietarios, deberá efectuar cada titular del local afectado por su cuenta nuevas acometidas de agua o electricidad.

Articulo 21º.- Los impuestos, tasas, arbitrios o contribución que graven independientemente cada piso o local, constituyan servicios particulares o sean recargados con tarifa especial serán sufragados por el propietario que de ellos se beneficie.

Articulo 22º.- El pago de las cantidades que a cada condueño les corresponda satisfacer por su participación en los gastos comunes resultantes o presupuestados, se efectuará en la forma y modo que señale la junta de propietarios, la que asimismo podrá acordar la constitución de un fondo de reserva destinado a sufragar los gastos imprevistos o extraordinarios que sean necesarios.
En caso de morosidad o incumplimiento por algún propietario de estas obligaciones, la junta podrá requerirle de pago fehacientemente, pudiendo seguir la vía judicial, siendo de su cargo todos los gastos que su conducta pudiera ocasionar.

RESPONSABILIDAD CIVIL Y SEGUROS DEL INMUEBLE.
Articulo 23ª.- La responsabilidad civil por los daños que puedan ocasionarse a los propietarios de pisos o locales o a terceros, provenientes de los elementos comunes del inmueble se repartirá entre aquéllos con arreglo a sus cuotas de participación, siempre que no sean imputables a alguno/s de dichos propietarios o a persona extraña, en cuyo caso, la indemnización corresponderá a éstos

Articulo 24º.- El edificio con la totalidad de los elementos que lo integran, deberá estar asegurado contra los riesgos de incendio y catástrofe, caída de rayos u otros fenómenos naturales. Y también se concertará un seguro que cubra el importe de las indemnizaciones a que hubiere lugar por los accidentes o siniestros que pudieran ocurrir por el uso del servicio de ascensores.
La junta de propietarios podrá acordar el establecimiento de cualquier otro seguro que cubra riesgos por el uso de cualquier otro servicio común.

Articulo 25º.- El exceso de prima a que diera lugar la instalación de algún servicio o negocio privativo, como así la posesión en cualquier piso o local de materias de fácil combustión o explosión que aumente el riesgo, será soportado exclusivamente por el interesado.

GOBIERNO Y ADMINISTRACION DE LA COMUNIDAD.
Articulo 26º.- La comunidad de viviendas y locales del edificio estará regida y administrada pro una junta integrada por todos los propietarios de pisos y locales de negocio y un representante de la comunidad de Garajes.
Los acuerdos adoptados por dicha junta, obligan a todos los condueños, incluso a los disidentes o ausentes, siempre que hayan sido citados en forma y figurando el tema en el orden del día. (El representante de la Comunidad de Garajes será el presidente de la misma)

Articulo 27º.- Corresponde a la junta de propietarios:
1.- Nombrar al Presidente, Vicepresidente y Secretario Administrador fijando sus atribuciones.
2.- Aprobar los presupuestos de gastos e ingresos y censurar las cuentas corrientes
3.- Aprobar la ejecución de obras y reparaciones no urgentes y las extraordinarias, recabando los fondos para su realización.
4.- Conocer y decidir todos asuntos de interés general, adoptando cuantas medidas sean necesarias para un mejor servicio.
5.- Imponer a los copropietarios multas por infracciones del Reglamento de Régimen interior, caso de que éste llegara a ser confeccionado y aprobado.
6.- Cualquier otra que en adelante se acuerde o resulte del texto de estos estatutos.

Articulo 28º.- La junta general de propietarios se reunirá preceptivamente una vez al año, en sesión ordinaria para examen y aprobación de las cuentas de la administración, formulación en su caso del presupuesto de ingresos y gastos para el año siguiente, y renovación de cargos si procede.

Articulo 33º.- La junta nombrará un Secretario-Administrador, quién, si es profesional, percibirá los honorarios que correspondan y que tenga marcados el Colegio Nacional de Administradores.

Articulo 34º.- Corresponderá al Administrador:
1.- Preparar y someter a la junta el plan de gastos previsible, proponiendo los medios para sufragarlos.
2.- Velar por el buen estado y régimen del Edificio, instalaciones y servicios comunes, incluido el de portería. Cuidando de cuanto se acuerde al respecto por la junta de propietarios.
3.- Disponer las reparaciones ordinarias y urgentes, hasta la cantidad máxima que se le señale por la Presidencia y adoptar las medidas necesarias para evitar los perjuicios que se puedan originar, poniéndose inmediatamente en contacto con la presidencia a la que darán cuenta de la extensión de los daños para que se adopten rápidamente las medidas concernientes a evitarlos y a efectuar tales reparaciones.
4.- Mandar ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
5.- Llevar, además libro de contabilidad, un libro auxiliar de ingresos y gastos con sus correspondientes justificantes de pagos y cobros.
6.- Gestionar en los Organismos públicos cuanto haga relación al pago de impuestos relacionados con el edificio en cuestión o elementos comunes del mismo.
7.- Conservará todos los documentos de la comunidad
8.- Asistirá a las juntas pudiendo informar ante ellas, y aunque no sea propietario, tendrá voz, pero sin voto.
9.- Asesorará a la junta en las dudas que surgieran.
10.- Y en general cuantas atribuciones de más la junta le otorgue.
El Secretario Administrador Cesará en su cargo cuando éste lo solicite del presidente y dé a éste tiempo suficiente para encontrar quién le sustituya sin perjuicio a la marcha administrativa de la comunidad.
Podrá cesar también por mayoría de votos en junta celebrada al efecto.

ADOPCION DE ACUERDOS.
Articulo 35º.- Para que tenga validez los acuerdos, se sujetarán a las siguientes normas:
A.- Unanimidad, cuando impliquen aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad o de las de estos Estatutos, o cuando se refieran a la modificación de las cuotas de participación y para aquellos que específicamente se ha establecido en estos estatutos.
Los propietarios que habiendo sido citados no asistieran a la Junta, serán notificados de modo fehaciente y detallado del acuerdo adoptado por los presentes, y si en el plazo de treinta días a partir del acuerdo no manifiestan en forma y por escrito su discrepancia, se considerarán vinculados, tácitamente al mismo, que no será ejecutivo hasta que transcurra el plazo concedido para contestación salvo que antes manifiesten su conformidad.
B.- Para la validez de cualquier otro acuerdo, se necesitará si es en primera convocatoria, el voto de la mayoría del total de propietarios, que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación.
C.- Si por insuficiente asistencia de propietarios se celebra la junta en segunda convocatoria, serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de participación de los presentes.
D.- Los propietarios que estimen gravemente perjudicial para sus intereses los acuerdos de la mayoría, podrán acudir al juez si representan al menos la cuarta parte de los coeficientes de los comuneros.
Contra la decisión que se adopte por el juzgado sobre la procedencia, o no de los acuerdos, no cabrá más recurso que el ejercicio de las acciones que la ley otorga.

Articulo 36º.- Los acuerdos que se adopten por la junta de copropietarios ser reflejarán en el libro de actas que se llevará por la comunidad con todos los requisitos legales.
Se llevará también por la comunidad un libro de Registro de títulos en el que se fijará un folio para cada piso o local de negocio donde se reflejará el nombre del propietario de los mismo, los cambios que en dicha propiedad se produzcan y el domicilio designado para notificaciones.
Se llevará también un libro de contabilidad y podrá acordarse la formación de fichero registro de DNI de los propietarios y demás datos de éstos, así como aquéllos libros que como auxiliares se consideren necesarios por el Administrador.

Articulo 37º.- Las Certificaciones del libro de Actas y libros de contabilidad serán expedidas por el Secretario con el Vº Bº del Presidente de la comunidad o en su defecto por el Vicepresidente.
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